Es ist eine Zahl, die sich hartnäckig durch die Berliner Wohnungsdebatte zieht: 40.000 – so viele illegale Ferienwohnungen soll es in der deutschen Hauptstadt geben. Der „Berliner Kurier“ titelte sie, der „Tagesspiegel“ auch, der Berliner Mieterverein wiederholte sie. Und Politiker aller Couleur nutzen sie, um strengere Regulierungen zu fordern. Doch was, wenn diese Zahl schlicht falsch ist?

Genau das behauptet die Apartment Allianz Berlin (AAB) in einer am Dienstag vorgestellten Studie, der ersten ihrer Art für den Berliner Ferienwohnungsmarkt. Der Verein, 2013 von 60 Ferienwohnungsbetrieben gegründet und heute Interessenvertreter von rund 1200 Einheiten, behauptet schon länger, dass es in Berlin deutlich weniger Ferienwohnungen gibt, als gemeinhin angenommen wird.

„Es kursieren viele falsche und viel zu hohe Zahlenangaben zu Ferienwohnungen in Berlin“, sagt ABB-Vorsitzende Romana Wolfram. „Wir haben intensiv alle verfügbaren Quellen ausgewertet und kommen damit gesichert auf die Zahl von 6000 Wohnungen.“ Dabei bezieht sich die ABB auf Ferienwohnungen, die der gesetzlichen Definition entsprechen, also abgeschlossene Einheiten, die für weniger als 90 Tage am Stück vermietet werden. Das entspricht einem Anteil von gerade einmal 0,29 Prozent aller 2,01 Millionen Berliner Wohnungen.

Die Verfasser der Studie arbeiten auf, wie die großen Zahlen entstehen. Zugrunde liege, so die AAB, eine Fehlinterpretation im Jahresbericht 2024 des Berliner Rechnungshofs, die verschiedene Unterkunftsarten in eine Gesamtschätzung einfließen ließ, die nichts mit echten Ferienwohnungen zu tun haben. Dazu zählen vermietete Einzelzimmer innerhalb bewohnter Wohnungen – das klassische Homesharing, bei Studenten und Backpackern verbreitet. Aber auch die Kurzzeitvermietung der eigenen Hauptwohnung während Urlaubsabwesenheit sowie möblierte Apartments, die ab einer Mindestmietdauer von drei Monaten angeboten werden und damit gar nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterliegen.

In diese Unterkunftsformen könnten keine Dauermieter einziehen, so der ABB. Sie würden aber statistisch oft mit Ferienwohnungen in einen Topf geworfen. Sobald man bei den Airbnb-Rohdaten differenziere, schrumpfe die Zahl drastisch: Von den 14.275 auf Inside Airbnb gelisteten Berliner Datensätzen mit Stand September 2025 entfielen 5425 auf möblierte Langzeitapartments, 2639 auf Homesharing-Zimmer, 106 auf Hotelzimmer und 97 auf geteilte Zimmer. Es verbleiben damit rund 6008 echte Ferienwohnungen.

Fehlender Neubau ist das Problem

Diese Einschätzung wird von anderen Quellen gestützt. Die Analyse-Plattform AirDNA zählte im Dezember 2025 rund 5043 ganze Wohnungen, eine Marktstudie des Deutschen Ferienhausverbands (DFV) kam im Februar 2024 auf 6356 Privatunterkünfte. Auch Verwaltungsdaten belegen das Bild: Auf Anfrage der Linken im Berliner Abgeordnetenhaus vom Mai 2025 wurden 5054 Ferienwohnungen mit Registrierungsnummer gemeldet.

Die Studie widerspricht damit Zahlen, die immer wieder in der politischen Debatte genannt werden. Ferienwohnungen werden, so die These, zum Sündenbock für ein strukturelles Problem gemacht, das sie weder verursacht haben noch lösen könnten. Berlin benötige nach Angaben des ABB schätzungsweise 100.000 neue Wohnungen, um den Mietmarkt zu entspannen. Selbst wenn man alle 6000 Ferienwohnungen von heute auf morgen in Dauermietwohnungen umwandeln würde, wäre das, so die AAB, „ein Tropfen auf den heißen Stein“.

Wissenschaftliche Rückendeckung erhält die AAB dabei von Forschern des Fraunhofer-Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO). Laut einer Analyse von Professorin Vanessa Borkmann haben Ferienwohnungen in dieser Größenordnung keinen signifikanten Einfluss auf den Berliner Mietmarkt und auf steigende Mietpreise. Das strukturelle Problem liege im massiven Neubaubedarf. Die IAO-Studie wurde im Auftrag von Airbnb durchgeführt.

Das Wohnraumthema sei emotional sehr stark aufgeladen, und Ferienwohnungen würden häufig als Gegenspiel herangezogen, heißt es bei der ABB. Das führe zu Symbolpolitik statt Problemlösung. Die AAB fordert stattdessen Rechtssicherheit für Betreiber und eine differenzierte Betrachtung des Marktes.

Berlin hat das strengste Zweckentfremdungsgesetz Deutschlands. Seit dem 1. Mai 2014 ist die Nutzung ganzer Wohnungen als Ferienwohnung grundsätzlich verboten. Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro bestraft werden. Plattformen wie Airbnb müssen Registrierungsnummern anzeigen und Daten an die Behörden übermitteln. Dennoch: Ein Bestandsschutz für vor 2014 betriebene Ferienwohnungen wurde nach einer zweijährigen Übergangsphase nicht verlängert.

Die Vollzugslücken sind erheblich. Der Berliner Rechnungshof kritisierte im Jahresbericht 2024 ausdrücklich, dass die Bezirke nicht konsequent genug gegen Verstöße vorgehen: Hinweise aus der Bevölkerung würden häufig unverfolgt bleiben, Bußgelder zu selten durchgesetzt. Einige Außenbezirke sollen in manchen Jahren seit 2019 keinen einzigen Euro eingetrieben haben.

Der Berliner Mieterverein fordert, dass die öffentlich-rechtlichen Kontroll- und Eingriffsinstrumente geschärft werden müssen. Dabei reiche es nicht aus, die Zweckentfremdungsverordnung zu ändern. „Die Bezirke müssen rechtlich, personell und organisatorisch in die Lage versetzt werden, die Regelungen auch umzusetzen“, sagt Sebastian Bartels, Geschäftsführer beim Berliner Mieterverein.

Wie hoch die tatsächliche Dunkelziffer von nicht gemeldeten Ferienwohnungen ist, lässt sich kaum seriös einschätzen. Die ABB bezweifelt, dass es sich um eine hohe Zahl handelt. „Das können wir so in keiner Weise bestätigen“, sagt ABB-Vorsitzende Romana Wolfram. „Von den rund 6000 Ferienwohnungen sind nur 24 ohne Angabe einer Lizenz oder Registrierungsnummer. Das entspricht gerade einmal 0,41 Prozent.“  

Dieser Artikel entstand in Zusammenarbeit mit „Business Insider Deutschland“.

Thomas Heuzeroth ist Wirtschaftsredakteur in Berlin. Er berichtet über Verbraucher- und Technologiethemen, Unterhaltungselektronik und Telekommunikation.

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